Publicadas no último dia do ano em Diário da República, as Grandes Opções para 2025-2029 assumem a crise da habitação como eixo autónomo – «Construir Portugal: mobilização de todos para ultrapassar a crise da habitação» (Lei n.º 73-B/2025, anexo I, eixo prioritário VII). Aí se anuncia, de forma programática, a recuperação da estabilidade e confiança no mercado de arrendamento, com reforço da oferta e da acessibilidade.

Relativamente à revisão do regime do arrendamento urbano e dos programas de apoio à renda, fica expressamente enunciada a intenção de: (i) rever o regime do arrendamento urbano, «devolvendo a confiança ao mercado e garantindo, de modo eficaz, os direitos dos proprietários em caso de incumprimento»; (ii) rever os programas de arrendamento acessível e apostar em modelos build-to-rent com previsibilidade de rentabilidade e estabilidade legislativa; (iii) simplificar e racionalizar os programas públicos de apoio à renda, com subsidiação direta dos arrendatários mais vulneráveis em vez de penalização generalizada dos senhorios.

É, por isso, expectável que, a partir do próximo ano, surjam iniciativas legislativas de alteração do NRAU/Código Civil e uma provável reconfiguração de programas como o arrendamento acessível, o Porta 65, etc., com foco em rapidez de decisão e de pagamento.

Por sua vez, o Orçamento do Estado para 2026 aprofunda a lógica de utilização do património público para fins habitacionais: (i) o produto da alienação, oneração e arrendamento de imóveis públicos é, em grande medida, reinvestido em património imobiliário, sendo o produto dos imóveis libertos na reforma orgânica canalizado integralmente para o Programa de Apoio ao Acesso à Habitação; (ii) é criada uma verdadeira “via rápida” de transferência de bairros/agrupamentos habitacionais do IGFSS, IHRU e Casa Pia para municípios, empresas locais e IPSS, com a regra de que o respetivo arrendamento se destina a oferta habitacional a preços acessíveis, sob regimes de arrendamento apoiado, renda condicionada ou programa de arrendamento a custos acessíveis; (iii) o IHRU é autorizado a contrair, entre 2026 e 2030, empréstimos com aval do Estado até 1 468 milhões de euros para reabilitação do seu parque habitacional e promoção do parque público de habitação a custos acessíveis.

Na prática, reforça-se o parque público/municipal destinado a arrendamento regulado e acessível, com financiamento plurianual garantido.
O OE 2026 também impacta a fiscalidade do rendimento e do património de forma relevante para o arrendamento: (i) altera o Código do IRS, incluindo escalões e mínimos de existência, num pacote que integra o reforço dos incentivos associados à habitação e às rendas; (ii) prorroga até 31 de dezembro de 2026 a vigência de diversos benefícios fiscais do Estatuto dos Benefícios Fiscais ligados à reabilitação urbana e à habitação; (iii) reduz o IVA em determinadas operações de construção e reabilitação ligadas a habitação a preços moderados, o que viabiliza projetos de construção/reabilitação para arrendamento a valores “moderados”; (iv) confere maior benefício fiscal aos arrendatários, via aumento do limite de dedução das rendas da habitação permanente em IRS; (v) reduz de forma significativa a taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais associados a contratos enquadrados no regime de renda moderada, reforçando o incentivo para senhorios colocarem imóveis no mercado de arrendamento com rendas controladas.

Para contratos de arrendamento de fim social, reforça-se o cruzamento de informação entre justiça, finanças e segurança social, para efeitos de atribuição de prestações e combate à fraude, com base em dados sobre rendimentos, composição do agregado e património.

Concluindo: para 2026 e seguintes, estas duas leis apontam para um cenário em que o Estado reforça o parque público/municipal para arrendamento acessível, melhora os incentivos fiscais ligados à renda moderada e prepara uma revisão estrutural do NRAU e dos programas de apoio à renda, com o objetivo declarado de aumentar a oferta e estabilizar o mercado de arrendamento.